2021年前后，全国住宅等房地产资产的总市值一度被估算在400万亿元左右。到2025年中，若按部分口径计算，整体估值较高点回落约三成，对应的账面缩水规模约120万亿元。这一数字大体相当于我国2023年全年GDP的规模，并明显高于同期居民新增存款。市场因此开始重新审视，过去被视为家庭财富“锚定物”的房产，是否已经进入定价逻辑的根本性调整阶段。

需要首先厘清的是，所谓“蒸发”的120万亿元，并不等同于120万亿元现金凭空消失。房屋的价值与银行卡里的存款有着本质区别。举例来说，一套房子在前两年市场上愿意给出的价格是500万元，如今周边成交价已经降到350万元，账面价值减少了150万元，但只要业主不在低位出售，这150万元并不等于从口袋里实际掏出的现金损失。变化的核心，是市场对这套房子的定价发生了改变。

在过去的较长时期里，受土地资源有限、城市化进程加快、信贷规模扩大以及人口迁徙等因素影响，人们对房地产市场的乐观预期不断累积，许多区域的房产估值被推高。而当前，全国住房供求关系已经发生变化，人口结构也呈现新的特征，居民对未来收入的预期与以往不同。这些因素共同作用，使得买家在出价时变得更加慎重。换言之，过去支撑高估值的乐观前提正在逐一松动。

尤其是在库存压力较大、人口持续流出或公共服务配套不足的城市和区域，价格回落表现得更为明显。整体来看，这并非个别楼盘的短期波动，而是房地产资产从高估值区间向更贴近实际居住需求和购买力水平回归的过程。全国性的资产重估，正在以市场交易的方式逐步展开。

120万亿元的账面缩水之所以引发广泛关注，在于其量级已经达到一年GDP的水平。这意味着居民部门资产负债表中的不动产科目正在经历显著调整，财富效应的收缩对消费和投资预期都可能产生连带影响。不过，从资产估值角度看，消失的并不是钱本身，而是此前“房子天然保值、买到就是赚到”的统一社会共识。这种共识的逆转，意味着房地产作为家庭核心资产的评估基准已经发生偏移。

当这种共识被打破，房产作为“无风险锚定资产”的角色也随之弱化。过去依靠房价单边上涨来支撑家庭财富增值和信用扩张的模式，正在让位于更加理性的资产定价框架。购房者开始更多关注租金回报、居住品质和长期持有成本，而非单纯押注短期价格涨幅。这一转变，客观上有利于市场长期稳定，但也要求各方重新适应新的财富管理逻辑。

从趋势上看，房地产市场的后续走向仍取决于供需关系的再平衡、人口流动格局的稳定以及居民收入预期的修复程度。但可以明确的是，经历了这一轮约三成的估值回落，简单将房产等同于“只涨不跌”的安全资产的旧逻辑，已经不再适用于新的市场环境。资产定价回归基本面，或许正是这一轮调整最重要的长期意义。